Comme tous les ans, à pareille époque, les expropriations pour squattérisation, et autres causes, sont suspendues en France.
Il n’y a pas en Suisse de trêve hivernale des expulsions.
Squattérisation :
« En droit actuel, l’article 926 du code civil confère au propriétaire un droit immédiat de reprise. Il s’agit de la possibilité pour le propriétaire d’expulser les squatters, soit directement, soit par l’intermédiaire de la police, sans passer par une longue procédure judiciaire. Cette disposition exige toutefois que le propriétaire agisse « aussitôt ». Or, la jurisprudence du Tribunal fédéral n’a jamais défini de façon claire et constante ce qu’il faut entendre par cette notion, ce qui place le propriétaire dans une situation d’insécurité juridique. » (Feller, 2021).
La squattérisation est le fait de « s’installer illégalement dans un local vide, dans un immeuble inoccupé ou promis à la démolition, lorsqu’on est sans abri. Occuper indûment une place, un lieu. » (Educalingo, s. d.).
"Le droit actuel prévoit que le propriétaire peut, lorsque la chose lui a été enlevée par violence ou clandestinement, la reprendre aussitôt, en expulsant le squatter s'il s'agit d'un immeuble" (droit de reprise, art. 926 al. 2 CC).
Ce système a montré ses faiblesses. Trop souvent le propriétaire se trouve démuni et contraint de tolérer un état de fait illégal. En effet, il n’a, la plupart du temps, pas connaissance immédiatement du squat de son immeuble et ne connaît pas l’identité des squatters qui d’ailleurs peut changer fréquemment, ce qui l’oblige à devoir agir au moyen d’une action judiciaire longue et coûteuse. » (Dovat, 2020).
Dans son projet, le Conseil fédéral propose de compléter l’article 926 du Code civil en y précisant que le propriétaire doit agir dès qu’il a eu connaissance de l’occupation illégale en ayant fait preuve de la diligence requise. En d’autres termes, le début du délai de réaction pour exercer le droit de reprise correspond au moment où le propriétaire a eu connaissance de l’occupation illicite ou aurait dû en avoir connaissance en ayant fait preuve de la diligence requise. En outre, le Conseil fédéral propose de spécifier que les autorités de police doivent assurer au propriétaire qui veut exercer le droit de reprise l’intervention requise par les circonstances en temps utile.
Par ailleurs, le Conseil fédéral envisage de modifier le Code de procédure civile. Il préconise en particulier la création d’un nouvel instrument, l’ordonnance judiciaire, qui pourra être demandée au juge en cas d’occupation illicite d’un immeuble. La nouveauté essentielle réside dans le fait que le juge pourra ordonner la suppression de l’occupation illicite en s’adressant à un cercle indéterminé de personnes. Ainsi, les propriétaires n’auront plus à endurer des désagréments procéduraux liés au fait qu’il est quasiment impossible de déterminer précisément l’identité des squatters. » (Feller, 2021).
Retour des Habitants dans les Immeubles Non-Occupés (RHINO)
« RHINO est le nom de l’un des plus célèbres squats de Genève.
Emblématique du mouvement squat qui s’est développé à Genève dans les années 1980, sur fond de grave pénurie de logements et d’une spéculation immobilière galopante, il occupe de 1988 à 2007 les immeubles situés au numéro 24 du boulevard des Philosophes et 12 et 14 du boulevard de la Tour, à quelques centaines de mètres du bâtiment principal de l’Université de Genève. Il était identifiable par une gigantesque corne de rhinocéros rouge accrochée à sa façade le 28 septembre 1997. » (Wikipédia, 2021).
« L’association est dissoute sur une décision du Tribunal fédéral le 14 mai 2007 à la suite d’une procédure judiciaire initiée par les propriétaires des immeubles et visant à démontrer que l’association poursuit des buts illicites. La fortune de l’association, environ 300 000 francs est confisquée par la justice et la gestion du squat RHINO est donc reprise par le « collectif Rhino », l’identité des membres de ce collectif n’a pas été publiée.
Le 23 juillet 2007, le squat est évacué par la police genevoise sur ordre du procureur général de Genève Daniel Zappelli.
Néanmoins, le 11 octobre 2011, les squatteurs gagnent leur procès contre la Suisse devant la Cour européenne des droits de l’homme. La dissolution de l’association Rhino est jugée contraire à la liberté d’association protégée par l’article 11 de la Convention européenne des droits de l’homme. » (Wikipédia, 2021).
Expropriation :
« Lorsqu’un locataire refuse de quitter les locaux qu’il occupe alors que le contrat de bail a valablement pris fin, le bailleur peut demander son expulsion au tribunal. Si le logement n’a pas été libéré à l’échéance du délai prévu dans la décision d’expulsion, la police procède à l’évacuation. Les coûts sont à la charge du locataire. » (Conférence bernoise d’aide sociale et de protection de l’enfant et de l’adulte, 2012).
Lorsqu’un contrat de bail se termine, l’ex-locataire doit libérer les locaux pour une date déterminée. Si l’ex-locataire ne libère pas les locaux pour cette date, l’ex-bailleur ne peut pas faire justice tout seul. Il doit être en possession d’un jugement ordonnant à l’ex-locataire de partir dans un délai donné sous peine d’exécution forcée du jugement. Ce jugement est rendu, en fonction des circonstances, par le Tribunal des baux ou par le juge de paix. L'exécution forcée du jugement consiste en l'expulsion du locataire ; il n'y a pas en Suisse de trêve hivernale des expulsions.
Cas d’application
- Résiliation extraordinaire pour retard dans le paiement du loyer
- Résiliation ordinaire non contestée
- Expiration du contrat de bail
- Fin de la prolongation de bail
- Convention de résiliation
- À titre exceptionnel, la requête peut être déposée avant la date d’échéance lorsque le locataire manifeste clairement son refus de déménager ou conteste la résiliation extraordinaire.
Procédure
« La procédure sommaire s’applique lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou que la situation juridique est claire. En général, la décision est prise par écrit sans médiation orale. Elle est susceptible d’appel dans un délai de 10 jours.
Lorsque le cas n’est pas clair ou que la fin du contrat de bail est sujette à discussion, une audience est d’abord organisée auprès de l’autorité de conciliation, dont le rôle se limite à l’arbitrage. Si les parties ne parviennent pas à trouver un accord, le tribunal peut être saisi. Lui seul est habilité à prononcer l’expulsion.
Dans la décision d’expulsion, le juge fixe au locataire un délai pour quitter les lieux, qui est en général de 5 jours. Si le logement n’a pas été libéré à la date prévue, la police procède à l’évacuation. Le bailleur n’a pas le droit d’agir de sa propre initiative. Il n’est pas autorisé à prendre des mesures pour faire partir le locataire ni à changer le cylindre de la serrure. Lorsque la valeur litigieuse est supérieure à 10 000 francs, le locataire peut faire appel. Cette voie de recours bénéficiant d’office de l’effet suspensif, l’expulsion par la police peut alors être reportée. Si la valeur litigieuse est inférieure à 10 000 francs, l’appel n’est pas recevable. Le locataire peut uniquement déposer un recours, pour lequel l’effet suspensif n’est pas accordé, ce qui signifie que l’évacuation peut être exécutée immédiatement. » (Conférence bernoise d’aide sociale et de protection de l’enfant et de l’adulte, 2012).
Coûts de la procédure
Les coûts de la procédure d’expulsion ainsi que les éventuels dommages et intérêts dus si les locaux sont en mauvais état sont à la charge du locataire.
La recherche de solutions pour les biens mobiliers avant l’exécution forcée et le sort des biens mobiliers le jour de l’exécution forcée
L’ex-locataire doit trouver par lui-même une solution (emporter ses biens immobiliers, les confier à des proches, les vendre ou les placer en garde-meuble). « Si la personne ne trouve pas de solution par elle-même, elle confie ses biens mobiliers à la commune sur la base d’un contrat de dépôt conclu expressément. Les clauses du contrat peuvent se présenter sous forme de conditions générales prédéfinies par la commune et acceptées par la personne. Les parties s’entendent notamment sur la durée du contrat : environ 1 année, pour que la personne ait le temps de trouver une solution de rechange. Quoi qu’il en soit, le juge de paix procède à l’exécution forcée, sauf si la personne a restitué les locaux avant la date prévue. Si la personne est inatteignable ou pas collaborante, et qu’aucune solution n’a pu être trouvée avant l’exécution forcée, ses biens mobiliers sont déposés par le juge de paix sur la voie publique. La commune se retrouve à devoir prendre en charge ces biens et il naît alors entre la personne et la commune un contrat de dépôt par actes concluants. » (Service des communes et des relations institutionnelles, 2011).
Obligation de relogement :
Il n’y a pas d’obligation à la charge de la collectivité publique de reloger des personnes/entreprises expulsées de locaux commerciaux. En revanche, il existe une obligation subsidiaire à la charge de la collectivité publique, qui doit assurer le relogement des personnes expulsées seulement si elles n’y arrivent pas.
